宜宾消费者刘林在成都给儿子买了套35平方米的小户型房子。商品房已经交付使用,可刘林两次接到开发商的电话通知,称房子与购房合同有3.5平方米的面积误差,开发商要求她及其他业主补交房款。刘林不愿意补交房款,开发商反而提出“如果不补交房款就退房”。刘林当时是花4500元/平方米买的房,现在房子均价已经涨到5500元/平方米了,按原价退款刘林觉得不划算,“在同样位置我到哪儿再去买4500元/平方米的房子?”  

房屋价涨开发商期盼退房  

记者调查了解到,在退房过程中,竟有开发商在推波助澜。南京市房管部门资料显示,今年5月16日至6月15日期间,南京共新增26套退房,相比上月退房数略有增加。房管部门官方网站公示的26套退房显示,退房主要以商铺和大户型为主。南京房管部门有关人士分析,造成期房退房的主要原因有三种:一是买家发现房屋质量有不满意的地方而退房;二是投资者发现风险隐现而退房;三是开发商在开盘时为了营造热销的假象,存在假认购而引起的退房。其中,开发商对退房做足了文章。一些开发商贬低自己的项目,“劝说”购房者不要买他们的退下来的期房。某商铺项目的销售人员表示:“我们这个房子挂了一年多了,也没卖出去。当时买房的人称商铺没有收益,没法开门。”而事实是,从其提供的退房表里,不少期房已经“熬”成了现房,价格明显上升了。  

不管是商铺还是住宅,退房公示中房源的价格都比该楼盘现在的价格要低,少则两三百元一平方米,多则数千元一平方米。这样算来,一套住宅至少能优惠数万元,在房价不断攀升的今天,无异于“天上掉馅饼”。  

《消条》修订退房提出三点修正意见  

自《四川省消费者权益保护条例(草案)》(以下简称《消条》(草案))于日前正式公开并广泛征集意见以来,引起了社会各界的广泛关注,其中第7、第8项关于商品房合同欺诈和消费者退房条件以及赔偿的问题,更是引起了广大市民的强烈反响。条例中说,符合退房条件的消费者选择解除合同退房时,现时房价高于合同房价的,按现时房价计算,现时房价低于合同房价时,按合同房价计算。  

四川省保护消费者权益委员会秘书长刘亚兵说,关于消费者退房的问题,目前的情况比较复杂,消费者退房的理由很多,有的甚至是没有理由,单凭自己的意愿、喜好等要求退房。但退过房的消费者都知道,就个人办理退房来说是处于弱势的,在与开发商的争执中,退房的要求一般都不能实现,为了保障消费者的合法权益,所以我们需要用明确的法规来强制执行。  

在提出的三点修正意见中,第一,因房屋主体结构质量不合格到期不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格。第二,因房屋质量问题严重影响正常居住使用。第三,由于房地产经营者的原因,导致消费者无法办理土地所有权变更和房屋所有权登记的。在符合以上任何一项条件时,消费者都有权利向开发商提出解除商品房买卖合同,并且由房地产开发商赔偿相应的损失。  

之所有提出这三点,是因为考虑到其性质比较严重。简单来说,这是规避了价格的因素,而由于开发商的责任所导致的,消委出于切实保障消费者权益的考虑,才提出了这样的修改意见。  

律师说法“现价退房”缺乏操作性  

一些律师则认为,《消条》(草案)提出的现价退房不具操作性。四川致高律师事务所副主任林方平认为,《消条》(草案)中关于现时房价的规定增加了消费者的负担。因为现时房价无法确认,这样的规定,势必造成每个案件都要进行评估,实际上增加了消费者和开发商的费用负担。另外,《消条》(草案)中没有明确规定如何认定“现时房价”,也就是说这个现时房价是由消费者和开发商协商才能确定。例如,消费者购房时合同价是50万元,而市场正常销售的价格是80万元,但如果是已经入住后才发现严重的质量问题,其间消费者花费了大量的装修费用,还有办理各种手续交纳了规定的费用等等,这些费用如何计算?谁来承担?这都是“现时房价”没有明确的。所以,“现时房价”在认定上就存在非常大的分歧,在实际执行过程中也不具备可操作性。  

四川致高律师事务所陶云秀律师认为,消费者行使合同解除权的,应按照《合同法》第97条的规定进行合同清算。该条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失。《消条》(草案)不应将开发商应返还给消费者的购房款也一并作为损害赔偿进行规定,这样的规定事实上将消费者的两项权利合并为一项权利,损害了消费者的利益,也不符合法律规定。也就是说,消费者退房,根据《合同法》的规定本就享有两项权利,一项是要求恢复原状,即要求开发商返还购房款;二项就是损害赔偿请求权,即要求开发商赔偿损失。这里的赔偿损失本来就包括消费者的可得利益损失。条例仅仅规定现时房价与合同房价之差额作为损害赔偿,实际上剔除了消费者可能存在的其它损失的索赔权利。  

他认为,应直接按照《合同法》的精神来细化地规定消费者退房所享有的权利,并依法保护开发商的合法权益。该条宜表述为:房地产经营者有下列情形之一的,消费者有权解除商品房买卖合同。合同解除的,房地产经营者应当全额返还消费者的购房款,并应当赔偿消费者损失(包括因房屋价格上涨造成的损失),房地产经营者已经交付房屋的,消费者应当返还房屋。