2006年9与1日，在集团召开的房地产业实施“管理创新工程”动员会上，陈继达董事长作了动员报告。他在报告的第一部分着重就宏观调控及房地产业 的发展趋势等热点问题，谈了自己的看法。

他说，对这个问题大家非常关心。我们的从业人员一定也非常关心，我也一样，每天在思考，在关注，而且花的时间还不少。对于宏观调控，可能有各种各样的说法。但是有的是片面的，有的是不系统的。我觉得从业人员应当有更深入的分析，更理性的判断。人云亦云会害死从业人员所从事的“事业”。所以一定要有自己的认识。

他说，对房地产宏观调控的基本政策要有一个基本判断。他认为，到目前为止，房地产调控的大政策已经清晰，政策密集出台的时期已经过去。下一步主要是抓落实，抓细化执行。从老国八条到新国八条到现在的国六条，一共有二十二条。这个过程，时间跨度不短，政策已经基本上出尽。下一步主要是地方和部门出台细则，中央对执行这些政策进行检查。还要抓典型。对于我们来说，一是基本政策已经明朗，我们的心就能够定下来。二是对后面的细化执行不能掉以轻心。细化执行是每一个公司要过关，每一个项目要过关，我们的从业人员也要过关。我们的直接体验可能还在后面。对此，我们要有充分的思想准备。

他认为，调控是一个长期的行为。以后是一些微观的细节的调控，但会演变为一个长期的过程。对这点我们也要有充分的认识。应对短期调控可能容易些，但经受长期的调控不容易。要求更高，难度更大。我们要时刻关注产业动向。

关于本次调控的背景，他说，我们可以作这样的认识和分析。本轮调控从表面上看，是解决这几年来，中国房地产市场投资快速增长，价格快速上升，结构失衡，特别是供应结构失衡等方面的问题。尤其是住宅产品大户型的供应比较大，而中小户型、中低价位的供应比较小。虽然这几年经济增长比较快，老百姓收入增长比较快，但与房价的增长、人均住宅、户均住宅面积的增长是不是相适应呢？我们认为问题是存在的。房价上升过快对任何人都没有好处。政府、开发商、消费者都没有好处。上升过程中我们赚到了什么？产品还在生产线上，没有更多的供应，上升依然不能赚钱。有上升必有下跌，大幅下跌的时候，恰好有大量供应，那就惨了。

所以，对于从事长期投资经营的开发商来说，房价平稳会更好，波动不要太大。1999年10月，经过长达近半年多的土地供应“饥饿疗法”，杭州市的第一个土地招投标项目是我们获得的，但后来我们没有项目，并不是我们不想要，而是我们的分析、判断、运作、资金能力等总是跟不上地价和房价上升的过程，总是每一次超出我们的预测，差距过大，心中没有把握。怎么下这个决心？下决心，只能是下冒进的决心。现在看来，这些安排和判断还是对的，因为它涨得太快，我们跟不上。可以说是被快速持续上涨的高地价挤出杭州了，说在杭州失去一些机会了，但也可以说我们不是失去机会了，相反我们是抓住机会了。根据产业发展规律、区域轮动发展特点以及企业发展的特点，从2000年以来我们就走出去了。目前的趋势、潜力都是好的。我们在外面发展的项目机会远大于杭州。外地的每一个单个项目都比原来杭州的总的规模要大，人员要多，可赚的钱也要多。在这个过程中，有的人抓住机会了，有的人没有。即使是中央对调控的认识也逐步的、深化的过程。调控的措施也是逐步完善的，并不是一抓就准的。所以有得有失，总的是得，是正面成果多，就应当肯定。失可能就是得的代价，没有代价怎么会有得？我们不能用事后诸葛亮的观点看产业、看发展，还是要用实践来检验，看结果。从实证判断，上涨是过快了，结构是失衡了。特别是供应结构，过快地变成大户、大套。浙江目前的户均住房已经达到110平方米。短期内已经变得这么快。国际上，日本去年全国户均69平方米，住宅小区大部分是45-90平方米。新加坡小户型、低价位一直抓得很紧。荷兰、法国、德国，从1965年发展到去年，户均面积还在100平方米以下。

我们是什么时候开始住宅商品化的？我们中大是1992年成立房地产公司的，那时还没有真正商品化。80年代还是排队购物、商品短缺的时期。一般来说，满足住房需求有两种方式，购房和租房。国外发达国家的租房比例是在30-50%之间，自有住房在60-70%，而我们现在自住率就有80%，浙江甚至更高。我们跑到前面去了，而我们的人均GDP现在只有1000美元，同期日本为3.9万美元，新加坡为2.5万美元。所以调整是有依据的。虽然90平方米和70%具体是否一定在这一条线上，是不是合理，不一定。但这次调整是一定要做的，那么我们该怎么办？一是规避。不做90平方米，往90平方米以上户型做；另一方面是要做，寻找差异化，做不同的品位和感觉，用不同的思路和策略。这次90平方米和70%两条硬杠杠，如果像以往抓计划生育那样坚持，那肯定没有问题；但是如果中间发生变化，什么时候不执行90平方米了，那对开发商的影响是很大的。投资需要周期，适应政策调整变化也有周期。当然我们也不要有过多的忧虑。我们要相信中央会坚持正确的政策。